Una vez terminada la negociación entre vendedor y comprador, llegando a un acuerdo en precio, es necesario asegurar la operación y plasmarlo en un documento con garantías suficientes para ambas partes durante el periodo de tiempo que se acuerde previo a elevarlo a público en la notaría: el contrato de arras.
Debemos tener en cuenta que el contrato de arras es un contrato privado de compraventa y por tanto no tiene una regulación jurídica específica. También hemos de tener en cuenta que existen tres tipos de arras:
Son un anticipo a cuenta del precio total.
Representan un anticipo del precio total acordado, es decir, un primer plazo del precio total estipulado, como garantía de cumplimiento. Son el primer paso de la compraventa.
Este tipo de arras no está regulado expresamente en el Código Civil.
En caso de incumplimiento del contrato de compraventa por alguna de las partes, la otra parte tiene dos opciones, ya como acciones legales fuera de lo pactado en este tipo de arras:
Mencionar que estas dos opciones pueden ser consecutivas si una vez exigido su cumplimiento, este resulta imposible.
Se acuerda una cantidad en concepto de pena por el incumplimiento.
Garantizan el cumplimiento del contrato de compraventa. No son un anticipo, son una obligación con cláusula penal y no permiten a ninguna de las partes desistir del contrato.
El importe de las arras penales se acuerda entre las partes.
Este tipo de arras tampoco está regulado expresamente en el Código Civil.
En caso de incumplimiento por el vendedor, este devolverá el importe acordado. Las arras son el importe de la pena que debe abonarse por el incumplimiento.
En caso de incumplimiento por el comprador, este pierde la cantidad entregada en concepto de arras penales o la paga de no haberlo hecho antes.
Mencionar que es posible iniciar acciones legales para el cumplimiento forzoso o la resolución, en ambos casos, con la posibilidad de exigir los daños y perjuicios que el incumplimiento de la otra parte haya ocasionado.
Es el tipo de contrato de arras más recomendable ya que posibilitan el desistimiento libre y legal por cualquiera de las partes quedando esto implícito en el contrato.
Las arras penitenciales sí están reguladas expresamente en el Código Civil en su artículo 1.454:
“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”
Si desiste el comprador, este perderá la cantidad entregada.
Si desiste el vendedor, este devolverá al comprador el doble de la cantidad entregada en concepto de arras.
En resumen, las arras confirmatorias y las arras penales no posibilitan el desistimiento, teniendo que emprender acciones legales posteriormente en caso de incumplimiento por alguna de las partes, mientras que en las arras penitenciales sí se posibilita el desistimiento y se establecen las condiciones de este.
Si vas a comprar una casa te recomendamos que la reserves con un contrato de arras penitenciales.
Es importante y muy recomendable que en caso de firmar arras sean penitenciales porque da seguridad jurídica al comprador y al vendedor identificando a las partes, la propiedad objeto de la compraventa, el precio total, la fecha de escrituración ante notario y entrega de llaves, los impuestos y gastos de la compraventa, las cargas si las hubiese y cualquier cláusula que se haya acordado incluir. Todo ello facilita y asegura que el día de la firma en notaria resulte una formalidad.
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