Une fois que la négociation entre le vendeur et l’acheteur a abouti à un accord sur le prix, il est nécessaire de sécuriser la transaction et de la consigner dans un document présentant des garanties suffisantes pour les deux parties pendant la période convenue avant qu’elle ne soit rendue publique chez le notaire : le contrat de dépôt d’arrhes.
Il ne faut pas oublier que le contrat d’earnest money est un contrat d’achat privé et qu’il ne dispose donc pas d’une réglementation juridique spécifique. Il faut également garder à l’esprit qu’il existe trois types d’arrhes :
– Arras confirmatorias
– Arras penales
– Arras penitenciales
Il s’agit d’un paiement anticipé sur le prix total.
Ils représentent un paiement anticipé du prix total convenu, c’est-à-dire un premier versement du prix total stipulé, à titre de garantie d’exécution. Ils constituent la première étape de la vente.
Ce type de dépôt n’est pas expressément réglementé dans le Code Civil espagnol.
En cas de violation du contrat d’achat par l’une des parties, l’autre partie a deux options, comme des actions en justice en dehors de ce qui a été convenu dans ce type d’arrhes :
– Il peut exiger des performances ou
– Demander la résiliation du contrat et demander des dommages et intérêts (art.1.124 du code civil).
Il convient de noter que ces deux options peuvent être consécutives si, une fois l’exécution demandée, elle s’avère impossible.
Un montant est convenu comme pénalité en cas de non-exécution.
Ils garantissent l’exécution du contrat d’achat. Il ne s’agit pas d’un paiement anticipé, mais d’une obligation assortie d’une clause pénale et qui ne permet pas à l’une ou l’autre des parties de se retirer du contrat.
Le montant du dépôt est convenu entre les parties.
Ce type de dépôt n’est pas non plus expressément réglementé dans le code civil espagnol.
En cas de non-exécution par le vendeur, ce dernier restituera le montant convenu. L´arrhes est le montant de la pénalité à payer en cas de non-exécution.
En cas de non-respect par l’acheteur, celui-ci perd le montant versé à titre de dépôt de pénalité ou le paie s’il ne l’a pas fait auparavant.
Il convient de mentionner qu’il est possible d’engager une action en justice pour l’exécution forcée ou la résiliation, dans les deux cas, avec la possibilité de réclamer les dommages que l’inexécution de l’autre partie a causés.
Il s’agit du type de contrat d’arrhes le plus recommandable, car il permet à l’une ou l’autre des parties de se rétracter librement et légalement, ce qui est implicite dans le contrat.
Les arras penitenciales sont expressément réglementés à l’article 1.454 du Code civil espagnol:
« S’il y a eu des arrhes ou un acompte dans le contrat d’achat et de vente, le contrat peut être résilié et l’acheteur peut accepter de les perdre, ou le vendeur peut accepter de les restituer en double« .
Si l’acheteur se retire, il perd le montant livré.
Si le vendeur se retire, il restitue à l’acheteur le double du montant versé à titre d’indemnité d’immobilisation.
En résumé, les dépôts confirmatifs et pénaux ne permettent pas la rétractation, et une action en justice doit être entreprise ultérieurement en cas de violation par l’une ou l’autre des parties, tandis que les dépôts pénitentiaires permettent la rétractation et en fixent les conditions.
Si vous avez l’intention d’acheter une maison, nous vous recommandons de la réserver avec un contrat de dépôt pénitentiaire.
Il est important et fortement recommandé, en cas de signature d’un dépôt pénitentiel, que celui-ci soit pénitentiel car il donne une sécurité juridique à l’acheteur et au vendeur en identifiant les parties, l’objet immobilier de la vente, le prix total, la date de l’acte notarié et de la remise des clés, les taxes et les frais de la vente, les charges éventuelles et toute clause qu’il a été convenu d’inclure. Tout ceci facilite et assure que le jour de la signature chez le notaire soit une formalité.
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